Ein Mandant, Geschäftsführer einer Bauträger-GmbH, kaufte privat ein Grundstück zum Eigenbedarf für 600.000 Euro. Nachdem die Stadt die Bauplanung nicht wie von ihm gewünscht, genehmigte, verkaufte er das Grundstück mehrere Monate später mit moderatem Gewinn an einen Nachbarn.

Die Beglaubigung des Kaufvertrages erfolgte durch eine Notarin. Diese meldete den Vorgang, weil sie Verpflichtete ist nach dem GwG und zunächst nachweislich die Veräußerung innerhalb von 2 Jahren nach dem vorausgegangenen Erwerb erfolgte.

Doch nicht nur das, sie erstattete darüber hinaus Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft.

  • Unsere Einschätzung: Ein überzogenes Meldeverständnis des GwG.
  • Ergebnis: Einstellung des Verfahrens nach § 170 Abs. 2 StPO

Die Meldepflicht dient dem Aufspüren von Gewinnen aus Straftaten. Bei Immobilien geht der Gesetzgeber davon aus, dass eine Veräußerung im Zeitraum von 2-3 Jahren wegen der z. B. entstehenden Kosten nicht wirtschaftlich ist und es daher naheliegt, dass das Rechtsgeschäft als Rechtfertigung für eine Finanztransaktion dient, die die Verschleierung der Herkunft der Mittel zum Ziel hat.

Die genauen Parameter und zwingende Meldepflichten im Zusammenhang mit Immobilien legt die GwGMeldV-Immobilien (Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien) fest. Gem. § 6 II hat der Verpflichtete den Vorgang zu melden, wenn der Kaufpreis beim nachfolgenden Erwerbsvorgang erheblich vom vorherigen Kaufpreis abweicht. Auch eine Abweichung unter der 25%-Schwelle kann meldepflichtig sein, es müssen aber weitere Aspekte hinzukommen, wenn sich die Differenz nicht mit der aktuellen Preisentwicklung begründen lässt. Als Formel lässt sich sagen: Je enger der zeitliche Abstand von An- und Verkauf ist und je höher die Preisabweichung, desto kritischer ist das Geschäft. ABER: Eine Meldepflicht besteht nicht, wenn es nachvollziehbare oder sachliche Gründe gibt. Im vorliegenden Fall wurde die Schwelle von 25 % nicht erreicht; auf Nachfrage seitens der Notarin hätte zudem der Grund des Wiederverkaufs erläutern werden können, doch darauf wurde verzichtet.

Weiter hervorzuheben im vorliegenden Fall ist, dass nach dem Geldwäschegesetz keine Pflicht zur Erstattung einer Strafanzeige besteht.

Fazit: Nicht jede Gewinnerzielung bei einem privaten Grundstückskauf rechtfertigt eine Verdachtsmeldung oder gar die Erstattung einer Strafanzeige. Ein differenter Blick auf die gesetzlichen Vorgaben ist unerlässlich, wenn es um sensible Vorwürfe wie Geldwäsche geht.  Hier war wegen der Strafempfindlichkeit des Mandanten eine ausführliche Stellungnahme geboten, die dann auch zum gewünschten Erfolg der Einstellung des Strafverfahrens führte.